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政策不放水买卖都试水 楼市"慢回暖"暗藏机会

2013-03-14 10:48 作者: admin 来源: 上海来亿

经历了“红五月”的烂漫,情况在6月有了大突破,有更多的人在大热天买房,单月成交今年首度破百万平方米大关。就在很多人认为整个楼市会像2009年那样迅速“回暖”时,银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析员赵强却泼出了一盆冷水。他认为,此次楼市“回暖”周期将非常漫长,会长达15-16个月。围绕当前最受关注的“稳经济”、“楼市回暖”等话题,房报邀请了多位业内人士,各抒己见,希望他们的意见能成为您的有益参考。

 

1.随着政策落地出现的“回暖”,只是去年刚性需求受到压制后的短暂性爆发。

2.尽管市场预期开始转好,但仍然比较脆弱。如果暂无利空影响,市场或将逐步转暖。但从预期看,房价仍不存在大幅反弹的基础,市场走势仍可能进一步下探。

3.下半年如果市场能够保持“以价换量”态势,再配合国家信贷适度宽松,市场成交量将得到一定程度释放,反之,此轮成交量的反弹必然会是“昙花一现”。

102万平方米,烟火般地照亮了6月的上海楼市。上一次的百万平方米,发生在2011年的1月,那是上一轮滚烫行情的“最后晚餐”。正是2011年1月底,限购政策在质疑声中呼啸而出,自此,上海商品住宅的交易量一直低位徘徊。

经历了“红五月”之后,情况在6月有了大逆转,有更多的人在大热天买房,这也是今年首度突破百万平方米大关。大多数降价项目价格暂时不再降,甚至有部分项目价格开始显现“小幅反弹”。各方争议的观点和声音中,不乏有楼市的 “政策底”和“价格底”已然若隐若现的说法——那么楼市“最低迷时间”是否已经过去?

6月上海楼市推盘量继续加大,但可以看出,在热销盘的名册中,刚需楼盘仍在担任市场成交主力,8.5折是常看到的,其次是中高端楼盘中面积、总价偏低的楼盘。别墅市场,打折盘貌似不多,但跌价幅度更大。尽管市场预期开始转好,但仍然比较脆弱。如果暂无利空影响,市场或将逐步转暖。但从预期看,房价仍不存在大幅反弹的基础,市场走势仍可能进一步下探。

从政策面来看,市场所称的“政策底”,意指信贷政策的放松,比如连续降低存款准备金率、央行三年半以来首次降息,加之一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控,也降低了刚性需求的购房门槛,一直在观望的刚需购房者潜意识中将其理解为“调控政策开始松动”。

但在中央政府层面,房地产调控政策丝毫没有放松迹象。此前部分城市楼市政策微调,限购有所放松,但上海等一线城市仍严格地执行限购等调控措施,近日甚至再现“收紧”态势,“单身非沪籍购房者不能在沪购房”的新政已然出台。既然“政策底”并未显现,又何来“价格底”已形成之说?

随着政策落地出现的“回暖”,只是去年刚性需求受到压制后的短暂性爆发。楼市触底、全面“回暖”尚早,这只是一个周期性的表象,因为楼盘买卖双方还是会存在博弈心态,触底的形式也是一个短期延续,目前的购房者大多冲着合理的价位而来,且其中客户95%都是首次置业。

与此同时,目前的供求关系也决定了楼市触底反弹的机会渺茫:一方面3月-6月刚性需求的释放,使得银行可用的贷款额度正快速减少;另一方面,开发商的库存依然没有大规模释放,在政策从紧的前提下,这决定了未来潜在供应依然处于较高水平。

目前看来,7月开发商开盘量也热情不再,上海市场预计将有22个住宅项目开盘,环比降三成,楼市成交量的可持续性“回暖”存在一定的变数,未来市场走势如何,仍将取决于开发商和购房者之间的力量博弈。下半年如果市场能够保持“以价换量”,再配合信贷适度宽松,市场成交量将得到一定程度释放,反之,此轮成交量的反弹必然会是“昙花一现”。

 

(责任编辑:注册公司大额增资-上海来亿创投)

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